房住不炒 地产股各有应对

2019-09-01 19:23 来源:未知 作者:石家庄生活网
房住不炒 地产股各有应对

  房地产调控持续进行,房地产领头企业或者大手笔投资新兴产业,积极转型,或者继续扩张,押注下一个周期。
 
  一年前,大部分房产企业开始降低了扩张速度。从2018年的财务报表上来看,拿地速度明显放缓,资金回笼加速,经营性现金流远超往年。
 
 
  这一年来,在房地产政策的影响下,行业看似平稳其实暗流涌动,尤其是随着半年报的逐渐披露,各房地产企业几多欢喜几多忧。
 
  在房地产大佬们或盈利增加或盈利减少的同时,绝大多数中小房地产企业均业绩下滑。
 
  新晋房产大佬恒大的华丽转型
 
  在中国的房地产企业中,中国恒大(03333.HK)是一支新生力量。2006年时,公司的营收不足保利地产(600048.SH)的一半,比融创中国(01918.HK)还要少。2010年开始,公司“跑步进场”,业绩呈火箭式上涨。2018年,恒大的营收差不多是融创的4倍,是保利的2.5倍,已然成为中国地产行业的“带头大哥”。因此,它的一举一动对中国的房地产行业的影响都很重要,业绩变化情况也是整个行业的风向标。
 
  虽然公司尚未发布2019年半年报,但预报显示,上半年,公司净利润及核心业务净利润有所下降,其中净利润预期约为270亿元,较上年同期下降约49%,核心业务净利润预期约为300亿元,较上年同期下降约45%。
 
  公司解释,利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。从近年来的新闻可以发现,恒大有点“不务正业”。
 
  从和贾跃亭“合作”造新能源车开始,恒大借恒大健康大踏步跨入新能源行业,速度快得让人始料不及。
 
  恒大的这些“多元化”业务,在公司的年报里早有介绍:董事局立足对世界经济、中国经济以及房地产行业趋势的深刻分析,将继续坚定不移地实施“规模 +效益型”发展模式,继续坚定不移实施“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)经营模式,夯实房地产基础,加快拓展旅游集团、健康集团业务规模,加快推进新能源汽车、新能源科技等重大项目产业化。
 
  由此可见,地产业的“带头大哥”开始带头转型了。据媒体报道,恒大3月份开始大规模促销,延期一个月至5月4日结束。
 
  刀锋起舞,融创高速扩张
 
  从融创中国公布的半年报来看,业绩非常靓丽。营收达768.4亿元,较上年同期增长约64.9%;归母净利润102.9亿元,较上年同期增长约61.7%。
 
  但是房地产企业的业绩,不能简单的通过营收和净利润盖棺定论。
 
  融创中国的创始人孙宏斌,此前曾有过大起大落的特殊经历,从近年来融创的发展看,风格也相对激进。
 
  最典型的做法就是高杠杆运作,公司有息负债超过3000亿元,财务成本非常高,2019年上半年,利息支出高达118亿元(其中资本化利息107亿元),而公司同期净利润为112亿元。在本文对比的几家房企中,融创不是营收最高的,也不是利润最好的,却是财务成本最高的,公司融资成本高昂,容易沦为银行的“打工仔”。
 
  半年报显示,公司借贷总额由2018年年报中的2294.1亿元增至3020.8亿元,资金的主要用途是房地产开发、文旅城建设(整合万达文旅)及营运等事项。
 
  虽然公司还在加速拿地,但增幅明显较前几年放缓。公司在半年报披露,基于拿地成本较高,5月份开始基本停止了以招拍挂方式拿地。现金流量表显示,公司加大了回款力度。经营性现金流量净额达到430亿元,远超上年同期。最“激进”的房地产公司也开始放缓步伐。
 
  押注粤港澳大湾区的碧桂园
 
  唯一能够跟上恒大节奏的房地产公司,就是碧桂园(02007.HK)。公司半年报显示,2019年上半年实现收入2020.1亿元,同比增长53.2%;净利润230.6亿元,同比增长41.3%。
 
  碧桂园近年来的扩张特点非常明显,在全国领域,三四线城市突飞猛进,颇有“农村包围城市”的特点;在深圳附近,则在粤港澳大湾区积累了大量的优质土地。
 
  碧桂园总裁兼执行董事莫斌在业绩会议上表示,碧桂园地产业务重点在粤港澳大湾区,截至2019年6月底,仅仅是粤港澳大湾区内,碧桂园就拥有3467亿元的权益可售货值,此外,还有潜在可售资源约5519亿元,与以获取的权益可售资源合计8986亿元,发展空间巨大。据统计,公司在粤港澳大湾区的土地超过5000万平方米。
 
  一方面,公司表示坚决执行“房住不炒”的政策;另一方面,又在暗示公司拥有较多的操作资源。说明碧桂园对房地产的未来还是充满信心。
 
  公司甚至在半年报上进行口号式的宣讲:市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司,城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。
 
  虽然碧桂园在高歌猛进,但是公司也深知前景不太明朗。于是提出了有别于恒大的多元化发展规划:智能制造和智慧农业。
 
  营收规模紧随恒大的碧桂园,也在尝试新的发展空间。

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