股市、楼市,下半年即将成为热点

2017-09-11 15:05 来源:未知 作者:网上百家乐游戏
股市、楼市,下半年即将成为热点


时至今年下半年,资本市场上主要有两个热议的话题:一个是混改,另一个就是“租售同权”。

今年以来,国企改革的进度明显超出了市场预期,联通混改落地,市场对整个国企改革的热度已经呈现一个逐渐走高的态势。朝阳君认为整个国企改革是一个非常大的主题性机会,相信很多投资者也知道国企改革的机会是比较明朗的,然而,从历史经验来看却不是很好跟踪和把握。“如何在十九大前重要的窗口期,把握住国改主题?”应该是很多投资者现在所关心的一个问题。

另外,在房地产市场,“租售同权”是当下的一大热点,在今年短短三个月内,各大城市就陆续出台了租赁住房改革新政,所以很多投资者比较关心的另一个问题就是——“租售同权”到底对房地产市场意味着什么?

针对这两个问题,朝阳财富近日对各大机构的分析师进行了采访,为投资者解读这轮国改行情,以及对租售同权的相关研究。以下为本次采访纪要。

混改概念股是否会有持续行情?

把握国改的四大方向

市场存在两种观点:一种认为国企改革在二级市场只是主题,另一种认为对国企上市公司,不管是行业话语权的提高,还是产业的再梳理也好都有推进作用。

我认为至少在二级市场上,这个主题是很难把握的,哪家、什么时间、力度多大事先都很难预测。

国改是个很老的主题了,和之前不一样的是,以前炒作是纯炒概念,现在这个市场是相对偏中长期的事情。高层在公开场合都是支持的,2015年国改22号文之后出来很多政策,定了两条红线:国有资产不能流失和必须坚持党的领导。很多人对这两条比较排斥,但事实上这个看法只看到操作层面的阻碍,没把握国企实际上占据了中国经济核心领域的最大话语权。

在“一带一路”和“雄安新区”这两个大战略下,央企的机会是最好的。从二级市场角度看,16年10月混改方案出来后,市场关注度很高,但国改指数表现不达预期,这轮混改是在市场低于预期的情况下逐步落实,随着混改时间表慢慢临近,落地中可能会有超预期的可能。

怎么把握?有四个方向:

1. 大央企重组

神华国电合并后,大央企只剩下98家,可以重点关注债转股,上半年12家央企也是跟银行签订了债转股协议。上半年央企效益的提高还是很明显的。

2. 资本投资运营试点

目前有两家,诚通和国新。资本运营平台对二级市场的诉求很强。

3. 混改

国企和民营资本都有很强的动力。要看有没有真正效益的提高,比如联通的员工激励有对赌协议,从方案来讲已经做到国改的顶峰了,不可能再有比这个方案更刺激二级市场的方案出来。

4. 地方混改

具体机会:关注中字头央企,ROE10%以上的低估值股票;混改方面可能涵盖军工类,因为上市平台多,事件催化多;上海本地股,比如浦东科投MBO,以及下面三个上市公司——上工申贝、万业、ST新梅;国方母基金问世,引入四个基石投资者,以此来撬动地方国企改革;爱建集团,均瑶和广州基金握手言和,对华南开展业务是比较好的事情。

防范两种“浑水摸鱼”的混改

混改一定是好事,就是要发动全社会的资源和力量做大做强国企,政府已经把央企地位提升到了核心的执政基础,这是政治使命、战略任务,这是大势所趋。

参与混改的,国家吃肉,战略投资者啃骨头,二级市场喝汤,无非汤多汤少。

但里面也一定也有坏事,我们一定要防止两种不诚心的混改在里面浑水摸鱼:

一种是饥寒起盗心,公司不好、大股东想减持,打着混改旗号来忽悠;一种饱暖思淫欲,本身没有混改基础,但董事长想升官,讲了很多故事,把投资者套进去了。

此外,我们要做后混改时代,以前我们都是前混改时代,先埋伏进去,但是目前这种监管态势,即使你知道也建议你等方案出来了再干。

我们的研究重点是混改后真正有哪些变化,有哪些提高。可能未来每家央企都有混改,但你做你熟悉的。比如京东方,你看它高层有没有股权,建议大家看一下《光变》了解一下它的历程,如果做混改时管理层没有股权那就太可悲了。再举个例子,今年年初有个很大的方案出来了,大家不理解,中国核电和中国核建合并,这个事件意义可能比南北车合并还要重要。

现在正是做混改的最好时机,未来混改事件会非常多,比如央企蓝筹业绩好的产业好的,不做混改它有价值,做混改跟国家分碗汤。

租售同权研究:房地产下半场的巨大变革?

租房概念股机会大

租售同权本质上意义没有那么大,但是一个信号——大力发展租赁市场。现在这个时候阶级已经形成,一二线没有投资需求只有资产置换需求。

我们4月调研链家,链家北京市占率50%,现在北京成交70%是置换,30%是卖掉核心二线来买北京的,没有投资需求。房价太贵了,北京买3000万高档房屋的人,这些人也是比较有钱的,这些人在政府提高二套首付后,7成变8成,让他拿那300万,拿不出来,买3000万的尚且拿不出,剩下的人怎么买。我们房屋总资产至少300万亿以上,很可能达到400万,但我们存款60万亿,加理财可能有90万亿,我们没钱,我们有资产。未来可能就像美国日本一样,“住归住,租归租”,东京自有住房比例41%,美国也不到50%,我们现在不是所有人都意识到这个问题。

租房市场空间是非常大的。最近每个地方出的政策,里面有句话很重要,引导观念改变。

市场参与主体:品牌公寓运营商和开发商。开发商只是暂时的主体。中期来看主体还是品牌运营商。未来方向一定是对集中式有利。

标的:世联行、昆百大A、国创高新。

这里面世联行最纯正,我爱我家借壳昆百大还没过会,国创高新调研了一些项目发现不挣钱还在犹豫。世联行和我爱我家、自如的区别,房地产后市场核心竞争能力不是2C端而是2B端,世联行是做策划起家的,核心能力不是卖房子而是抢得开发商的代理权,一直是站在开发商、政府角度考虑,在地方政府开发企业端的触角没有人能比它深。政府出的政策在房源获取方面全部是集中式的,对它最有利。世联行的运营是过苦日子出来的。房屋租赁市场有规模陷阱,世联行2.5万员工,竞争优势很明显。今年净利润10个亿,估值涨到现在才25倍。世联行是连接人和不动产的,空间显而易见,后服务市场一定会诞生龙头。在融资方面,公司会有些动作。

真正的强国不炒房

我们一定要关注最上层的看法,非常明确,房屋投机功能被完全扼制。最近很多地方出的政策,都是采取雄安的模式,比如:买了不能卖、只能政府回购,政府提供租赁的房子越来越多等等。推出房产税是大概率。那次中央经济工作会议上,领导是非常严厉的。未来政策是全面收紧的方向。

我们过去的经济数据虽然不错,但领导不认为新的周期产生了,虽然看上去L型触底成功,但背后有几个托底的政策:

1.货币方面,14年、15年大量投放流动性,商业银行大量放贷,纵容了影子银行快速发展,大量地方债发行,金融扩张非常快。所以防范金融风险是放在第一位的。大家不要抱任何幻想。

2.前几年房地产的放松和地方政府基建热潮。可能要测试市场底。房地产市场上,一线城市销量40%的下降、也没房子可卖了,三四线也开始下来了、主要来自于棚改。现在房贷额度持续收紧。

我不认为房地产销量未来会再次迸发,价格不知道,库销比历史最低,一手房不一定跌,二手房没有信贷支持很难涨。

看长远一点,房子理论上是个投资品,如果测试市场底,实体机会很少,市场利率下来,投资性的会买房子。如果转型成功,实体经济很多机会出来,房子的价格就能下来了。领导最崇尚德国的模式,制造业非常强大,真正的强国,不炒房,租房人比买房人权力大。美国搞金融,每十年就来一次金融危机。债券市场,我们明年非常非常看好。


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