房企担保融资一时爽 代偿风险需关注

2019-09-20 11:16 来源:未知 作者:石家庄生活网
房企担保融资一时爽 代偿风险需关注

  9月19日,蓝光发展一连两则公告,宣布将为8家控股、参股公司及拟为1家合作方提供担保,担保总额涉及26.64亿元。
 
  稍早前,泰禾集团也宣布将为旗下两家子公司提供不超过15亿元的融资担保。
 
 
  上述几则公告只是这两家房企近来众多担保的其中几项,而此两家的境况也只是近期房企大军担保大潮的缩影。
 
  担保本是房企最普遍采用的短期融资手段,但担保比率过高,亦暴露了企业激进扩张或“明股实债”的事实。此外,当被担保方经营状况并不十分良好时,担保方的代偿风险也值得关注。而最近被担保的这些公司,偏偏有相当一部分业绩糟糕。
 
  担保为融资母公司“很忙”
 
  在蓝光发展19日的这则公告中,其共为成都武侯蓝光等8家控股或参股公司的借款提供25.64亿元的连带责任担保。
 
  这并非蓝光所有担保公告的规模之最。一个月以前,蓝光发展董事会还审议通过了公司对下属21家公司的担保,担保总金额约27.81亿元;再往前一个月,蓝光发展还为青岛蓝光等10家公司提供了24.89亿元的担保。
 
  此外,加上拟对合作方宁波住宅建设和阆中星亿置业提供的6000万元、1亿元担保,最近三个月内,蓝光发展共发布了5份对外担保相关公告,为超过40家下属公司提供担保。
 
  与蓝光发展营收规模类似的大悦城控股也是担保不停歇。9月6日,大悦城子公司以股权质押的形式为杭州旭悦提供10亿元的贷款担保;此前在6月27、28、29日,大悦城连发3则公告,分别为北源置业、中粮地产、昆明国悦提供不超过15亿元、16亿元、6亿元的借款担保;而“三连保”之前的21日,大悦城还为沈阳和坤担保了一笔最高限为8亿元的借款。
 
  规模稍逊的新华联在担保方面也不逊色。9月12日在为湖南华健的6000万元融资作出担保前,董事会审议通过了为该公司新增25亿元担保额度的方案;此前的三个月内,其还分别为北京新华联置地等5家公司提供了合计约37.05亿元的担保。
 
  如此频繁的担保不仅限于中型房企,千亿梯队也不乏这类样本。刚刚发完半年报的泰禾集团,一进入9月,也为两家子公司送上15亿元担保额度,而这只是近三个月来10笔担保之外的最新一笔;另一千亿房企阳光城也与泰禾有着相似的担保规模,截至9月20日,也就是其最新一期担保公告的披露日,阳光城实际发生担保金额为855.92亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产的372.48%。
 
  通过梳理上述房企的担保事项可发现,母公司提供担保基本源于融资需求。今年6月份国泰君安证券发布的一份研报也指出,房企的担保大部分来源于子公司项目融资,因此房企担保的脚步与借贷节奏是基本一致的,该研报也显示,过去几年,房企担保情况可以同步反映其有息负债的比率。
 
  而项目公司的经营状况也直接影响着母公司的代偿风险。
 
  被担保方经营存忧虑
 
  上述企业在确定担保方式时,大部分采用了连带责任保证,个别采用了股权质押的方式。而连带责任保证的债务人在违约时,债权人既可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担责任。也就是说,当被担保方经营不善难以偿还债务时,担保方代偿是无可避免的。
 
  那么近来这些扎堆被担保的公司们表现如何?
 
  以蓝光发展为例,其最近提供担保的8家公司中,有7家净利润为亏损,而它同一日拟提供担保的这家合作方阆中星亿,目前也是亏损状态,且截至今年6月底的负债率接近98.66%。
 
  国泰君安研报指出,“为资产负债率超70%的被担保对象提供的债务担保金额占担保总额的比例”越高,房企对外担保的风险就越大,言外之意即每一家负债率超过70%的被担保公司都可被看成是一颗“不定时炸弹”。
 
  不过需要注意的是当前尚未盈利的阆中星亿成立于2019年2月2日,暂时的亏损与高负债或属正常,并不能代表后续偿债能力。
 
  另一边的大悦城,最近一期担保的子公司杭州旭悦在2018年与2019年上半年连续亏损,负债率居高不下;6月份作出的4次担保,只有昆明国悦一家利润为正,但彼时其被公布的负债率又为96.06%。
 
  而在新华联最近担保的6家公司中,截至2019年3月31日,呈现亏损的有4家,资产负债率超过70%的有3家。
 
  泰禾的境地也不好过,最新担保的福州泰禾今年上半年净利润为-1.58亿元;同一日担保的福建中维虽上半年赚进315.12万元,不过负债率依然远超70%至96.64%。
 
  看似一桩桩“个案”,实际都延续了去年的节奏。根据国泰君安的数据,资产负债率超70%者为泰禾、大悦城、新华联与蓝光2018年的担保主力,它们为这些主力提供的担保金额分别占到总担保金额的100%、98.01%、91.48%、87.53%。
 
  蓝光发展即在部分涉及经营亏损的担保中,要求被担保方增加了反担保约束,以控制风险。
 
  高频担保揭示的现实
 
  多数房企在披露被担保方基本情况时,会在结尾后缀一句“XXX信用状况良好,不是失信被执行人”。
 
  然而现实是,真正信用资质较好的房企,是不需要母公司提供担保的。国泰君安证券在研报中曾提到,万科对项目融资基本不做担保。鉴于万科在行业中的知名度以及信用资质和运营能力,放款机构对项目的可靠度较为自信,因而在贷款时允许万科不提供担保。
 
  翻阅万科最近一期的担保公告也可发现,该次担保发生后,其对外担保总额为183.87亿元,占公司2018年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为11.80%。这一比例在各家房企中都属较低水平。
 
  此外,担保比率较高也是房企激进程度和财务运作手段的外在表现。
 
  国泰君安研报指出,一般情况下房企为子公司提供的增信方式和额度越多,就越容易获得融资。扩张欲望强烈的房企资金需求量也更大,因此也更愿意提高担保额度以促成融资。
 
  结合中指研究院的数据来看,担保比率较高的阳光城就在拿地TOP榜之列,位居前8个月房企拿地金额的第12位。
 
  而在财务方面,担保比率较高的房企还有另一种嫌疑,即进行着被业内称为“明股实债”的操作。“明股实债”是企业隐藏有息负债的一种手段,真实目的是为融资,但表面上投资方是以入股的方式向子公司投入资金,双方再约定到期回购等事项以收回本金。这种情况下母公司就需对子公司的股权回购提供担保。而从财报上看,本应计入负债的一笔资金就变成了股权收益。
 
  这一操作隐蔽性好,但改变不了借贷仍需还钱的现实,也压缩不了母公司的代偿风险。享一时融资之快,终究还得直面偿债。

上一篇:全球负利率阵营或继续扩大        下一篇:没有了

上一篇:全球负利率阵营或继续扩大

下一篇:没有了

热门搜索