城市更新破解老城区空间瓶颈

2019-05-28 12:00 来源:未知 作者:石家庄生活网
城市更新破解老城区空间瓶颈

地处罗湖水贝-布心片区的深圳珠宝集聚区,十几年前还是一栋栋破旧的厂房,每月每平方米租金仅几元钱,如今每平方米一两百元还一铺难求。作为该片区最快完工的城市更新项目之一,金展珠宝广场长期保持100%的入住率。这样的租金和入住率甚至高于国贸、地王等罗湖传统写字楼。

租金稳中有进的趋势背后是罗湖积极将黄金珠宝加工制造中心升级为“智造”中心,逐步向产业链高端延伸的结果。如今,这里集聚了黄金珠宝生产经营单位4100多家,珠宝类“中国名牌”23个,占全国三分之一以上。

通过改造升级,水贝-布心片区将被打造为“国际珠宝生态创意城区”,珠宝企业总部办公、珠宝设计中心、珠宝艺术学院等建筑将拔地而起;经过土地挖潜与整备,大梧桐新兴产业带将为互联网、新一代信息技术及其延伸产业等新兴产业提供超过50万平方米建设用地、300万平方米创新型产业用房……城市更新成为罗湖化解空间瓶颈的一把利剑,同时为产业集聚释放产业空间,加速产业转型升级。

 

作为深圳最早的建成区,罗湖建设用地匮乏,如何持续供给发展新空间?重点企业战略转移后的产业结构单一,如何加强发展内生动力?罗湖率先遭遇城区老旧、空间瓶颈等问题。罗湖的做法是坚持城市更新与产业联动,以空间换发展,强化招商引资,聚焦企业服务。

作为深圳首个开展城市更新改革试点,2015年10月,罗湖区颁布了《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》,全市率先开展城市更新工作的改革。近年来,罗湖区有序规范地推出一批高质量的城市更新项目,已完成规划审批的项目建筑面积达到1341万平方米,2018年释放100万平方米以上的公共空间和产业空间,为罗湖可持续发展打开新局面。

近年来,罗湖经济结构不断优化,逐渐形成以金融业、商贸业、商务服务业三大重点产业为主,黄金珠宝、文化创意两大特色产业为辅,战略性新兴产业快速崛起的现代产业体系,“北科技创新、南金融商贸”的错位发展格局正在罗湖版图上形成。

破局▶▶完善产业链助力传统产业平台转型

2016年正式开业的金展珠宝广场(下称“金展广场”)是水贝-布心片区最快完工的城市更新项目之一,开业至今以相对稳定的状态保持100%的入住率。招商工作对金展广场来说不是难事,租金是租户考虑的一方面,综合运营成本是决定企业是否长期留下的主要因素,金展广场拥有的较稳固的产业基础和完善的产业链条成为吸引企业长期“驻扎”的“法宝”。

金展广场负责人王振介绍,作为珠宝批发和展示的综合平台,近9万㎡的建筑涵盖了专业市场、办公区、微商综合平台和深圳珠宝博物馆,并配有快递、物流和四家权威检测机构。租户以中小企业为主,企业的需求和规模不一,承租面积也不尽相同,既有租下100㎡柜台的小企业,也有租下2000㎡一层写字楼办公区的知名企业,其中专业市场月平均租金区间为200-400元/㎡,办公区月平均租金约100元/㎡,2016年至今,租金基本稳定略有上浮。

罗湖通过智能制造、精品制造、品牌化建设等十大工程规划,珠宝博物馆、珠宝大道建设、水贝片区交通专项规划等十二大项目,促进珠宝产业向智能化、规范化、品牌化、专业化和国际化方向发展,助力水贝-布心片区打造“国际珠宝生态创意城区”。

“希望今年建成的深圳珠宝博物馆能帮助金展乃至整个水贝片区吸引更多消费者和高端行业资源,提升业态发展水平。”王振说。

从“三来一补”的商业模式发展为集设计研发、生产制造、展示交易、品牌运营、检验检测以及相关配套为一体的完整产业链,罗湖珠宝产业的转型升级是罗湖做强优势传统产业的一个缩影。

近年来,罗湖通过启动东门改造2.0版,高标准打造笋岗新商圈,充分发挥区位优势、先发优势,沿深圳河串联罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸构建口岸经济带,打造深港商贸旅游消费合作重要载体和枢纽城区;以红岭路为主轴打造创新金融产业带,把红岭路升级成为世界级“金融街”,着力打造银行、证券、保险等大型持牌金融机构集聚发展区,继续发挥传统优势产业金融业的“压舱石”作用。

 

西起银湖山,沿北环、泥岗路、布心路向东延伸,辐射罗湖北部地区的大梧桐新兴产业带,正在打造面积约57平方公里升级版的科技园区,未来,这里将出现超过1000万平方米的建筑体量、一所高标准的综合类大学及软通动力华南总部等重量级企业。

大梧桐新兴产业带专项资金及产业用房政策优惠大,创新型产业用房租金价格原则为同片区同档次产业用房市场评估价格的30%-70%。根据规划,到2020年,将初步建成东部高新区,成为深圳国家高新区拓展区。

规划显示,大梧桐新兴产业带以构建区域综合创新生态系统为目标,借鉴纽约硅巷“无边界创新产业园”经验,布局“一校三谷多园区”,(一校:城市联合大学;三谷:天谷、智谷、创谷),重点发展互联网、新一代信息技术、人工智能、文化创意、航空航天、生命健康等战略性新兴产业与未来产业,5年内将释放1000万平方米的大体量、成片区产业空间,与罗湖南部的传统产业形成错位发展之势,形成“北科技创新、南金融商贸”的全新产业格局。

处于大梧桐新兴产业带的深圳中设广场项目(下称“中设广场”)于2016年12月竣工,共有7.3万平方米产业空间,是罗湖区大梧桐新兴产业带规划建设中第一个落地的重点项目。中设广场的定位为“智慧城市产业园”,目前已引入软通动力华南总部入驻A栋整栋。据了解,中设广场每月平均租金区间为100-120元/㎡,众创空间的入住率在90%以上。

中设广场负责人张子豪表示,软通动力作为龙头企业能带动整个产业带及产业园发展,吸引一批信息技术、智慧城市、“互联网+”企业聚集。加速产业集聚、加强住房支持和帮助企业引进人才是租户的主要诉求,未来智慧城市产业园二期将以软通动力华南总部为核心,汇聚产业链资源,形成产业联盟,打造信息技术与智慧产业生态链。

 

部分写字楼加强租户资质审查

笔者走访了罗湖几家代表性写字楼,结合月租金及出租率等情况发现,罗湖老牌写字楼国贸、地王大厦都有地铁直通,自带成熟的商业配套。因建筑相对老旧,且二者属于以散售为主的写字楼,租金虽略有下降,但出租率稳定在九成以上。

国贸大厦写字楼目前租金水平约为每月100-130元/㎡,租金比去年每月大概低10-20元/㎡。物业单元的主体相对分散,尚有部分空置。紧临国贸的天安国际大厦与国贸商业大厦价格基本持平,比国贸大厦每月大概低10元/㎡,出租率比较高。

在地王大厦,整体租金区间为每月180-220元/㎡,相比去年降幅约为10%,出租率在95%以上,租户比较稳定。租户中金融、证券、保险等租户较多。据了解,由于此前有互联网金融类企业被调查使得业主和大厦声誉受到影响,目前大厦已加强租户资质审查,互联网金融类公司被接受度较低。

美联物业全国研究中心经理张添鸣认为,产业聚集型区域长期处于供不应求的局面,导致租金有所上升。非行业聚集型区域写字楼流动性相对较大。另外,散售型写字楼也是影响租金的一个因素,部分小微企业从租金较高的区域流向低租金区域,对出租率造成一定影响,也拉低了租金。


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