房企还在哪些三四线城市不断买地?

2019-07-15 10:33 来源:未知 作者:石家庄生活网
房企还在哪些三四线城市不断买地?

  2018年,中央重申“房住不炒”主基调,各能级城市针对自身市场特点“因城施策”。特别是下半年以来,在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下,三四线城市棚改货币化安置部分收紧。2019年至今,受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出,三四线城市整体成交下行。部分前期市场热度较高的三四线城市面临较大的下行调整压力。

  2019年以来,房企在三四线城市的拿地积极性下滑,投资力度显著降低。企业战略层面,有数量近7成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比较2018年有不同程度的下降。在三四线城市市场下行调整预期下,多数房企选择收敛三四线城市布局、或是战略性回归一二线城市,仅少数房企选择继续向三四线城市下沉。从城市角度来看,各主要城市群中仍有部分三四线城市市场热度较高,这类城市大多位于核心城市群辐射范围内,受益一线和核心二线的规划利好及需求外溢,房企投资相对较为积极。

 01政策面收紧、市场成交下行,房企三四线城市投资力度降低
 

  1.1、棚改货币化安置收紧,部分三四线城市市场面临调整压力

  2014年以来,国家棚改货币化安置政策对三四线城市市场的快速发展起到了催化剂的作用。但2018年特别是下半年以来,在中央严控金融风险、着力推动金融去杠杆的背景下,三四线城市棚改货币化安置部分收紧。一方面,库存较高的三四线城市货币化安置继续推进;另一方面,房价上涨压力较高的热点三四线城市阶段性退出,更多采用新建棚改安置房的形式。

  从2019年的棚改计划来看,全年全国棚改项目计划开工285.29万套,较2018年588.04万套计划开工量减少51%。其中,4成以上省市棚改计划开工量同比腰斩,贵阳、黑龙江更是显著缩量,同比降幅都在-80%以上。与此同时,部分省市棚改货币化安置渐次退场,典型如长春取消棚改项目货币化安置购房奖励,山东更是在全省范围内全面取消棚改货币化安置奖励。联系到棚改乃是三四线城市市场转暖的重要因素,一旦棚改所带动的增量购房需求快速抽离,多数三四线城市房地产市场必将面临较大的下行压力。

 

 

  1.2、三四线城市整体市场成交下行,1-5月累计同比下降5%

  目前来看,虽然大部分三四线城市政策环境保持相对宽松,但受制于前期市场购买力透支、叠加棚改货币化安置政策的渐次退出,2019年上半年三四线城市整体成交下行。1-5月,三四线城市整体成交量累计同比下降5%,环比降低14%。

  可以看到,上半年仅长三角、粤港澳城市群三四线城市在市场需求尚存与政策利好下成交表现良好,而部分前期热度较高的城市在政策面收紧、居民购买力透支之下市场成交萎缩明显。整体来看,2019年三四线城市市场将加剧分化,全年成交量将延续下行趋势,全年同比降幅预计在15%左右。

 

  1.3、行业投资更趋谨慎,百强房企三四线投资下滑10个百分点

  2019年上半年,行业整体投资力度大幅缩减,房企拿地更趋谨慎。据统计,2018年第四季度至2019年上半年末,百强房企新增土地投资建筑面积规模较2018年前三季度环比大幅降低近48%,新增土地投资金额降低近42%。

  从城市分布来看,2018年前三季度房企整体的土地投资仍相对聚焦在三四线城市,百强房企在三四线城市的新增土地投资建筑面积占比在60%左右。而随着棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软,在三四线城市步入调整的预期下,2018年第四季度至今百强房企在三四线城市的拿地积极性减弱,投资力度明显缩减,新增土地投资建筑面积占比下滑近10个百分点。

 

  02百强房企中近7成企业在三四线城市新增投资占比降低

  据统计,2019年至今,有数量近7成的百强房企在三四线城市新增土地投资占比相比2018年有不同程度的下降。具体来看,部分企业在三四线城市短期需求透支、棚改货币化安置淡出、市场预期趋冷的背景下,选择收敛三四线城市布局、或是战略性回归一二线城市。而同时,也有少数房企2018年四季度以来选择继续向三四线城市下沉。

  2.1、旭辉回归一二线,三四线布局放缓

  旭辉自2017年以来从原先单一的一二线布局新进入三四线市场,2018年在“减一线、稳二线、增强三线”的策略下,施行了一轮三四线重点布局,三四线新增土储建筑面积占比达到了52%,同比增加37个百分点。但自2018年四季度以来,随着三四线市场转弱,旭辉开始将态度转向谨慎,在把握城市分化和市场轮动节奏的情况下,放缓了三四线布局节奏,三四线土地投资金额占比较前三季度下降了34.4个百分点至14%。

  2.2、雅居乐、中梁等三四线重点布局房企加码一二线

  雅居乐截止2018年末3623万平方米的土地储备中,约七成土储集中在三四线城市,2018年全年新增土地投资中三四线城市的权益建筑面积占比也近84%。在三四线市场下行调整的背景下,雅居乐2019年的布局战略转向重点聚焦一二线和核心城市周边的优质三线。2018年四季度以来,雅居乐在三四线城市投资略有收缩,投资金额占比下降了22.7个百分点。而在二线城市明显加码布局,同时雅居乐于今年6月首入北京,以逾30亿元的总价竞得北京市亦庄经开区一宗住宅用地。

  同样,中梁多年来深耕布局三四线城市,自2018年提出强化二线城市布局的战略后,于二线城市拿地频率显著提升。2018年以来,中梁加速二线城市布局,进驻了杭州、合肥、成都、武汉等城市,并在四季度之后持续发力,加仓合肥、苏州、天津和长沙等城市。2018年四季度至今,中梁新增土地投资金额中二线城市占比已增长16.1个百分点至29.1%,三四线城市投资占比有一定降低。

 

  2.3、祥生、金科区域聚焦,继续向三四线城市下沉

  在整体三四线城市预期走低的背景下,仍有部分房企在三四线城市的投资力度强劲。我们认为,一二线城市尽管预期转好,但是土地供应量有限,并且拿地成本和门槛也较高。继续布局三四线城市,一方面可以缓解一二线城市的竞争压力,另一方面也有利于抓住三四线城市的余温,推动规模的稳定增长,例如祥生、金科。

  祥生一直以来深耕绍兴、诸暨等杭州周边城市,2018年7月表示会坚定不移加大环杭的投资力度。2018年四季度以来,祥生在三四线城市的投资金额和建面分别占总土地投资的78.9%、89.5%,相较2018年前三季度分别增加15.5和12个百分点。从投资项目布局来看,2019年近三个月祥生接连在诸暨进行补仓,投资金额超30亿元。

  金科2018年四季度以来三四线城市的投资金额增加近20%,布局建面规模也扩大26%,投资金额与建面占比达到42.1%和58.2%,分别提高15.3、11.2个百分比,投资项目主要集中在成渝城市群。2018年3月,金科公布未来3年的华北战略,表示要在华北三四线潜力城市至少布局30个项目。在此战略规划下,未来金科在华北三四线的布局会相继展开。

  03部分三四线城市市场预期仍然向好,企业投资热度相对较高
 

  虽然2019年上半年,行业整体投资态度趋于谨慎,百强房企在三四线城市的投资占比较2018年有显著回落。但我们发现,各主要城市群中仍有部分三四线城市市场预期向好,企业的投资热度也向这部分城市有明显聚焦。这部分城市大多位于核心城市群辐射范围内,受益一线和核心二线的规划利好及需求外溢,市场热度相对较高。

 

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