过半城市持有房产反亏钱?

2019-09-14 18:35 来源:未知 作者:石家庄生活网
过半城市持有房产反亏钱?

以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。继而,研报进一步指出,按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,有一半以上的城市中,持有房产都是亏钱的。

我们不能说这份研报对房产的盈亏分析存在什么样的问题,从纯理论的角度来看,确实如此,尤其是炒房者,很有可能已经出现了亏钱的现象。但是,投资房产,决非能够从单纯的理论推导能够得出结论的,而需要考虑更多的社会因素和现实情况。

事实上,如果完全依据理论推算来分析中国房地产市场的发展情况,房价早就应当停止上涨了。因为,它与居民的购买能力早就不相适应,早就出现了背离。

但是,房价依然保持着持续上涨的势头。如果不是调控力度很强且延续多年,房价还会出现更大更快的上涨。原因就在于,房价上涨具有很多非市场因素,无法按照市场规律运行。

就持有房产的性质而言,如果完全是用于居住的,应当不存在赚钱还是亏钱的问题,至少,赚钱还是亏钱不能用投资回报率来测算。要知道,房子的首要属性是居住。正是因为具有居住属性,才能体现出它的价值。如果脱离了居住,就形成不了使用价值,自然,也就无法产生价值。只有使用价值与价值的统一,才构成商品,才能受市场规律的支配。

也就是说,衡量房子赚钱了还是亏钱了,就必须把使用价值与价值紧密结合起来。那么,也就不能简单地考虑涨价或者降价,还要考虑使用的情况,看对生活带来了怎样的改变与影响。撇开使用价值谈价值,意义不大,也很难得出科学的结论。

相反,如果持有的房产主要是用于投资和炒作,那么,其使用功能属性就会大大减弱,继而转化成投资功能、炒作功能,其衡量标准,就不是能否给购房者带来居住方面的价值,而是投资方面的价值,是能赚多少钱。如此一来,房子的主要属性也就被扭曲了。

正是因为房子的居住属性被扭曲和忽视,才导致房价出现了非理性上涨现象,并被过度利用,过度带来土地收入的增长。这样,对持有房产者的盈亏情况,就可以更多的从理论的角度来推算。只是,推算的依据必须更加科学。

不同地区投资房产的情况也不尽相同。热点地区投资房产的人肯定会更多,比重也更大。而热点地区房价上涨的幅度也会更高,如果单纯地用平均数去推算,结论是不太科学的,也是不符合实际情况的。所谓过半持有房产者出现亏钱,可能与现实存在比较大的差距。

从房产的保值增值功能来看,虽然房价可能已经出现了天花板,继续大幅上涨的概率非常小。但是,并不排除通胀式上涨的可能。在全球都在推行量化宽松、货币发行量越来越大、市场流动性过于宽裕的情况下,如果发生通货膨胀,或者价格上涨幅度较大的现象,房子的保值增值功能,显然要比钱存放在银行强。至少,不会出现明显贬值。撇开这个因素考虑持有房子亏钱,也是不现实的,是存在着缺陷的。

而随着房产租赁市场发展速度的加快,未来一段时间,很有可能是房地产租赁市场快速发展的阶段。如果将所持有的房产有效转化成租赁房产。长期持有,对持有房产者来说,很有可能是一转型,一种新的投资渠道和投资方式,会带来长远利益,形成长期收益,并有效应对可能出现的通货膨胀等。而年轻人住房观念的转变,也会给住房租赁市场发展带来新的机遇,产生新的机会。


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