国家战略会倾向中心城市

2019-11-07 13:16 来源:未知 作者:石家庄生活网
国家战略会倾向中心城市

房地产是一个巨大的资金蓄水池,有人说10年后房价想白菜一样便宜,因为年轻一代由于继承老一辈的房产,使得家家户户到时候都手持4,5套房甚至更多,房屋供给过剩;也有人说未来国家发展战略和政策会倾向于都市圈、大湾区和中心城市,城市格局正在改变,大城市和小城市、县城的房价走势不断分化。

 

2030年房价会怎么样?

众所周知,目前楼市最大的问题之一就是人口流动失衡。其实在不少新兴市场国家,都存在这种人口和资源的失衡现象,比如俄罗斯首都莫斯科和大城市圣彼得堡的人口加起来近2000万人,占俄罗斯总人口(约1.47亿)很大的比例。而放眼全球,除一些欧洲国家外,不少经济体的主要人口和资源也都集中在大城市,当然这些城市的房价也是最高的。

其次则是土地供应矛盾。目前国内调控政策都注重于楼市长效机制,比如增加土地供应、土地租赁等。但是,国内不少城市的工商业用地和开发区用地总量都明显偏大,住宅用地总量反而偏小,房多地少,要是像深圳这种行政管辖面积本来就很小的一线城市,房价更是高的惊人。

有人说一线城市本来人就多,为何住宅用地那么少?你想想,商业用地卖给商人后,上盖物业可以持续产出GDP,而住宅用地卖给居民后就是一锤子买卖,产出不了任何产值,唯一的效益则是可以带动周边配套和商业的发展,所以综合来看,政府更希望把地划拨给商业和工业。据不完全统计,我国城市住宅建设用地占全部土地面积比例仅为16%左右。而伦敦、东京、纽约等国际都市,这一数据为40%。

至于政策,目前其实方向已经很明确了,楼市已不再是增速下滑时拉动经济的引擎。

 

未来房价会下降吗?

一方面,持续的高房价会消耗和占用企业过多的资源,实体经济没有过多的资本来扩大再生产,此外,高房价会扭曲财富再分配,让相当一部分财富持续地往一小部分人手中流动,甚至带来整个经济结构的畸形化。

那未来房价真的会像某些人说的那样下降吗?目前包括京沪广深在内的大中城市房价处于稳步上涨或震荡阶段,而不少三四线城市的房价滞涨甚至下跌。因此在人口流动趋势改变之前,国内房价分化趋势都不会改变,直到各大都市圈成熟,全国遍地开花,各个地区都有自己的区域性经济中心,产业转移和承接任务完成,资源相对均衡分布。否则,未来几年至少三四线城市或小县城的房价不会太乐观。

 

另一方面,就像上面所说,由于人口流动和继承,未来会出现大量房屋空置。我国2017年的城市房屋空置率就已经在11.9%-13.9%不等,农村房屋空置率14%,远高于全球平均水平。而同期美国主要城市的水平仅为3-4.2%,即使在08年金融危机期间房屋空置率最高也仅为10.6%。


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