老宅巧换两套房 可增加租金收入 成都居民楼大火

2017-07-22 13:41 来源:未知 作者:网上百家乐游戏
老宅巧换两套房 可增加租金收入  成都居民楼大火

图@视觉中国

  独居的周女士打算把大三房单位换成两套小物业,用于自住和收取租金,但她是否具备在市区购买两套物业的资格?在买卖成本上又如何才能更省钱?业内人士分析,“卖一换二”确实是家庭理财一个比较好的方式,目前也是较为合适的时机,但这个策略并非适合所有买家,建议无贷款的家庭才考虑,而像周女士这样的独居人群也可用此方式来解决生活压力。

  广州日报全媒体记者林琳

  周女士是一位家住越秀区东山湖附近的“老广州”,目前在海印苑小区有一套120平方米的大三房楼梯楼单位。今年,一双儿女陆续成家并搬离老房子,周女士开始考虑自己未来的养老问题,打算把大房子卖掉后,换成一套小一点的电梯新房。由于原楼梯楼带有培正小学学位且地处市中心,总价可达720万元。有朋友建议她,用卖房的资金在附近换房绰绰有余,不如换成两套小户型,一套用于自住,一套用于出租,可以增加生活的收入。

  周女士目前已退休,除了这套房子并无多少经济来源,考虑到满足自住需求之外,还能缓解经济压力,也赞同卖一换二的方式。不过在市区换两套房子,是否需要追加预算?另一方面,周女士的先生早年过世,现在是独居人士,按照目前的政策,周女士是否还具有购买两套物业的资格?

  建议:卖一换二可省税费

  房天下广州二手房高级分析师李超介绍,根据目前的购房政策,广州本地户籍单身或离异的在本市限购1套房。但周女士的情况属于丧偶,不算是离异,仍属于家庭购房,因此出售唯一的房产后,仍有购两套房的资格。

  从税费成本来看,周女士选择一大换两小是比较划算的方式。李超分析,二手房交易中低于90平方米的购房契税为1%,90平方米以上的税费为1.5%,因此购置小户型能省下0.5%的契税。

  换房策略一:同区换房

  因为购房资金相对充裕,周女士换房的地段也可以有多种选择。业内人士建议,如果是同区换房的话,可以在同小区或大沙头附近入手两套60平方米左右的小户型单位,这样的好处是仍在熟悉的地段生活,且两套房子打理起来方便。但弊端是换房后面积偏小,如果选择电梯楼还需要追加资金。据了解,周女士所在小区的电梯楼均价比楼梯楼多出1万元/m2左右。

  周女士也可以选择跨区换房,如海珠区滨江东有不少望江洋房,小户型、楼龄新的电梯楼相对越秀区有更多选择,交通和生活都很便利。据了解,该板块海景阁一带的电梯楼均价在4.5~4.8万元/平方米左右,总价350万元就可入手一套70平方米左右的一线江景小两房,置换成两套小户型后,还能有20万元的存款。

  换房策略二:跨区换房

  除了市中心,近年来番禺区华南板块、祈福板块也获得不少换房买家的青睐,而祈福新村由于地铁开通消息的落实,地段价值也蓄势待发,楼价仅为市中心的一半。

  如果考虑到放租收益,周女士也可以先入手一套海珠区的电梯楼用于自住,另外在原小区或附近的东山板块购置一套小户型学位房,用于放租。房地产人士黄文锋表示,周女士原来的小区地段更适合放租,因为带有培正小学学位,又在省实验中学附近,有不少升学陪读的家长在附近租房子,也有不少住得远的家长为了小孩在附近租房作为过渡,因此租房需求旺盛,不需担心空置问题,而且从租金方面看,该板块收益也相对稳定。

  房天下数据研究中心的租房数据显示,东山学位房板块的小区租金均价为5136元/月,而一江之隔的滨江东租金均价为4150元/月。黄文锋表示,换成两套小户型后除了省下一些税费,还能在满足自住需求的同时,获得一笔租金收益:“如选择热门的学位房板块,租金平均收益比一江之隔的滨江东板块高出986元/月。”

  分析  无贷款换房更轻松

  不过“卖一换二”并非适合所有买家。根据当下的新政,不少离婚人士想换房就只能卖一买一,另外,有贷款记录的买家,无论是否还清贷款,再买房都会受到限贷的影响。李超提醒,如果物业是贷款购买的,即使出售已还清贷款的房子,个人名下无房,买房再贷款时也会被视为有贷款记录,第一套首付40%,第二套首付70%。李超表示,因此卖一换二更适合无贷款的家庭换房。



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